La Suisse est entrée dans une nouvelle phase économique. L’inflation est maîtrisée et la croissance économique modérée, les taux d’intérêt ont diminué, le marché du travail reste dynamique, l’emploi et la démographie poursuivent leur progression. Ces facteurs influencent le marché immobilier. D’ailleurs, la demande dans l’habitat demeure importante sur le segment des logements locatifs, alors que celle des logements en propriété (PPE et maison individuelle) reprend de l’élan. Malgré tout, les demandes en matière de construction sont en recul. Selon le monitoring de Wüest Partner paru au printemps dernier, le nombre de permis de construire délivrés diminuera de 1% en 2024.

Recul record

Cette tendance a été particulièrement marquée en 2023. Moins de 6’000 maisons individuelles ont été autorisées à la construction, soit une chute importante de 22% par rapport à la dernière moyenne décennale. Une diminution record. Ce recul se concentre essentiellement dans la partie occidentale du pays, y compris le Valais. Les habitations individuelles demeurent un bien précieux.

Dans le segment locatif, les valeurs atteignent aussi des planchers historiques : 24'200 permis de construire ont été délivrés en Helvétie, une baisse de 15% (4% en Valais) comparée aux dix années précédentes. Selon les projections, il devrait manquer 35'000 logements d’ici à fin 2024. En clair, la pénurie s’est accentuée. Mais des disparités importantes existent entre les cantons. Ainsi en Valais, l’insuffisance devrait se situer à moins de 1'000 appartements.
 

De longues procédures

Dans son ensemble, le marché du bâtiment devrait toutefois afficher une hausse de 0,6% en 2024. Ce nombre positif porte essentiellement le sceau de la transformation (+2,3%), alors que le neuf affiche un recul de 0,2%. La vieillesse des bâtiments et la durabilité (efficacité énergétique notamment) peuvent expliciter cet élan pour les projets de transformation. A contrario, certaines raisons éclairent la faiblesse du neuf, telles que la raréfaction des terrains à bâtir ou la recrudescence des oppositions. On peut y ajouter les exigences administratives pour les éventuels nouveaux propriétaires. 

Ces dix dernières années, en Suisse, la durée moyenne des procédures d’autorisation de construire est passée de 118 à 133 jours. Mais lorsqu’il faut 89 jours à Soleure pour obtenir des papiers en règle, il en faut 188 à Genève. Le Valais pointe à la quatrième place du classement, devant des cantons comme Zurich, Berne ou Vaud. Les procédures durent aujourd’hui plus de 175 jours en moyenne, contre plus de 150 en 2012.

Prix en hausse, vacance en baisse

A court terme, on ne doit pas s’attendre à une reprise du marché de la construction des logements. La tendance haussière des prix se poursuivra dans le pays. Les loyers devraient croître de 4,1% en 2024, et 3,8% en Valais. L’évolution suit la même courbe pour les objets mis en vente. Le prix des appartements en PPE devrait augmenter cette année de 2,5% en Suisse et de 3% dans notre canton. Celui des habitations individuelles grimpera de respectivement 1,5% et 2%. En Valais, depuis 2013, le prix des maisons a pris l’ascenseur : +31,4% !

Dans ce contexte, le taux de vacance poursuit son érosion. Selon les derniers chiffres à disposition (juin 2023), il s’établit à 1,15% en Suisse, alors que le taux d’équilibre moyen se situe à 1,27%. Le Valais comptabilise 4’583 logements vacants, dont 2’835 à la location et 1’748 à la vente. Ce qui correspond à un taux de 1,69%. Il était encore de 2,4% en 2020. Les disparités sont criantes entre les régions. Ainsi le taux de vacance est de 7,35% à Martigny, 4,35% à Sierre, 0,68% à Sion, 0,37% à Monthey et même 0,19% à Viège et 0,12% à Brigue.